19.09.2005  Московская область: производство под заказ

   Активизация в столичном регионе российских и зарубежных компаний, занятых средним и мелким производством, а также фирм, использующих наукоемкие технологии, привела к увеличению спроса на участки, подходящие для того, чтобы в пределах одной территории можно было купить или арендовать офис, организовать производство и складирование продукции, а также решить проблему перевозок. Спрос воодушевил девелоперов заняться новыми для них проектами по строительству индустриальных парков и технопарков на территории Московской области.
   Сегодня индустриальный парк определяется как сочетание на одной территории складов, производственных помещений, зданий комбинированного назначения, офисных и социально-бытовых зданий, рассчитанных на удовлетворение потребностей различных организаций, занимающих эти помещения. Технопарк, в свою очередь, — это территориальное объединение наукоемких производств, бизнес-структур и складских помещений, созданное для более эффективного использования научно-технологических ресурсов и развития предприятий малого и среднего бизнеса.
   Индустриальные парки и технопарки имеют много общего, отличие лишь в профиле деятельности. Если технологические парки ориентированы на научный потенциал расположенных рядом научных и научно-исследовательских институтов, а также на IT-технологии, то индустриальные парки создаются просто для размещения любых производств, хранения и транспортирования получаемой продукции.
   Спрос на площади в индустриальных парках или технопарках определяется ростом конкуренции и углублением специализации производителей. Потенциальные арендаторы, современные предприятия, не заинтересованы в излишках площадей для размещения производства и хранения запасов в силу узкой специализации и характерной для рыночной экономики дисциплины поставок. Им выгоднее арендовать производственно-складские площади, чем приобретать землю, строить здания и впоследствии еще платить налог на недвижимость. В ряде случаев компании, занятые мелким и средним производством, также арендуют оборудование, снижая таким образом свои капитальные затраты и перекладывая все непрофильные заботы на плечи арендодателя.
   По словам Алексея Аверьянова, генерального директора Vesco Consulting, есть несколько положительных сторон в строительстве индустриальных парков и технопарков на территории Московской области. Во-первых, тенденция сосредоточения промышленных объектов в отдельных, самодостаточных центрах существенно скажется на росте потенциала производства. Во-вторых размещение крупных предприятий в Подмосковье значительно ослабит негативное влияние на экологическую обстановку в Москве. В то же время, при переезде предприятий в подмосковные индустриальные парки возникнут проблемы, связанные с сохранением квалифицированного персонала. “Многие опытные сотрудники вряд ли будут заинтересованы в ежедневных многочасовых поездках на работу в область, поэтому предприятию придется или существенно поднимать зарплату, или искать рабочую силу в Московской области”, — говорит он.
   По мнению экспертов, индустриальные парки и технопарки должны получить широкое распространение благодаря ряду факторов в экономике страны в целом и текущей ситуации на рынке индустриальной недвижимости, таких как стабильный рост промышленного производства, обостряющийся дефицит и несоответствие имеющихся производственных площадей параметрам сегодняшнего спроса (растет потребность в небольших компактных производственных площадках, обеспеченных необходимыми коммуникациями и современным инженерным оборудованием, а также в помещениях универсального типа, которые легко могут быть перепрофилированы под другой вид производства). Ожидается, что на распространении индустриальных и технопарков также скажется программа вывода промышленных предприятий за черту столицы. Кроме того, импортеры заинтересованы в налаживании “отверточной” сборки на территории Московской области.
   “Процесс выведения промышленности из столицы в специально созданные индустриальные парки вполне закономерен и приносит значительную выгоду как Москве, так и области, — говорит Алексей Аверьянов. — В Подмосковье создаются дополнительные рабочие места, а также наращиваются промышленный потенциал и налогооблагаемая база. К 2010 г. по планам правительства Московской области будет построено и введено в эксплуатацию 12 индустриальных парков на участках от 50 до 500 га”.
   По словам Алексея Аверьянова, наиболее привлекательными участками для размещения индустриальных объектов в Московской области являются территории рядом с основными магистралями на расстоянии от 20 до 60 км от МКАД. “При таком расположении у будущих клиентов индустриального парка появляется возможность использовать Московскую объездную бетонную дорогу для решения своих транспортных вопросов”, — добавляет Денис Герасимов, директор департамента офисной недвижимости Leeds Property Group. Но, как отметила Оксана Тремсина, большие по площади участки, от 100 га, имеют только сельскохозяйственные предприятия, что требует дополнительных затрат на перевод земель в категорию “земли промышленности”.
   Земельный кодекс предусматривает возможность прямой продажи городских или муниципальных земель застройщику, но только через аукцион и только после разработки зональных регламентов (Земельный кодекс, статьи 30, 11). Эти ограничения приводят к тому, что создание современного индустриального парка или технопарка в России возможно только при наличии доброй воли и активного участия со стороны местной администрации.
   Денис Герасимов, директор департамента офисной недвижимости Leeds Property Group, говорит, что площадки, подходящие для строительства индустриальных парков, в Московской области есть. Но важно, чтобы их качество и обеспечение соответствовали назначению. Важен, например, уровень обеспечения энергетическими мощностями. Не всегда можно получить разрешение на выделение мощностей даже там, где физические возможности для этого есть. При строительстве крупных парков (от 100 000 кв. м) важно наличие необходимого людского ресурса в данном районе, так как далеко не все компании готовы обеспечивать доставку сотрудников среднего и низшего звена из одного района в другой.
   По мнению Оксаны Тремсиной, маркетолога-аналитика компании “КомСтрин”, вопрос возникновения индустриального парка будет зависеть от инвестиционного климата в районе в целом. Инвестиционный климат в районах Московской области разный. Некоторые территориальные образования хорошо подготовлены к работе с инвесторами, имеют соответствующие подразделения, администрация способствуют инвесторам в проведении необходимой бумажной работы. “В иных районах по тем или иным причинам бремя "решения вопросов" ложится целиком на плечи инвестора, что, естественно, затягивает сроки проектов, повышает их себестоимость”, — подчеркивает она.
   Помочь преодолеть административные барьеры на местах призвана принятая правительством Подмосковья программа по созданию промышленных округов в Московской области.В настоящее время компания “Кулон” завершает процесс получения согласований на строительство индустриального парка вблизи г. Истры (40 км от МКАД по Новорижскому шоссе). Индустриальный парк “Кулон-Истра” будет построен на участке размером около 34 га.
   Индустриальный парк “Домодедово” строится на участке площадью 10 га, расположенном в промышленной зоне “Домодедово”, на расстоянии 14 км от МКАД и 10 км от аэропорта, недалеко от железнодорожной платформы “Домодедово”. Общая площадь индустриального парка составляет около 50 000 кв. м, из них 38 500 кв. м — производственно-складские площади и 7500 кв. м — офисные.
   По данным “КомСтрин”, из заявленных к реализации и уже реализующихся проектов следует отметить индустриальный парк “На Истре” (начало строительства — 2004 г.). Комплексы зданий административного, складского и производственного назначения разместятся на территории площадью 30 га. Самый крупный арендатор — компания Toyota, а также производитель вентиляционного оборудования компания York.
   В Каширском районе Московской области запланировано создать три промышленных округа: “Корыстово”, “Лиды” и “Аладьино”. Многофункциональный парк “Корыстово” площадью 90 га расположится на пересечении магистралей Москва — Дон и Москва — Каспий. Планируется, что на его территории будут находиться крупный логистический центр, терминалы, складские и гостиничные комплексы. Вблизи деревни Лиды будет построен индустриальный парк “Лиды” площадью 50 га. На его территории планируется разместить предприятия пищевой промышленности и переработки сельскохозяйственной продукции. В индустриальном парке “Аладьино” площадью 65 га согласно концепции будет налажено производство по сборке бытовой техники.
   Строительство индустриального парка на территории Московской области заинтересовало и китайских инвесторов. В настоящее время известно, что девелоперы с Востока планируют построить порядка 10 000 кв. м площадей. В настоящее время ведутся переговоры о подборе участка под новое строительство, о результатах которых в правительстве Московской области планируют сообщить уже этой осенью.
   Из строящихся самый крупный на территории России проект технопарка реализует компания “Стройиндустрия” (структурное подразделение группы компаний “БАМО”). Участок, под строительство “Чехов-технопарка” площадью 740 га расположен в Чеховском районе Московской области в 45 км от МКАД по симферопольскому направлению, недалеко от г. Чехов. Сдача первой очереди “Чехов-технопарка” предполагается в конце 2006 г. Застройщик планирует продавать заинтересованным компаниям земельные участки площадью от 5 до 15 га с готовыми производственными и складскими корпусами.
   По словам Андрея Патрушева, директора по связям с общественностью компании Knight Frank, перспективными для строительства “грамотных” технопарков скорее будут крупные города дальнего Подмосковья, а также центры граничащих с Московской областей, где цены на землю находятся на приемлемом для этого бизнеса уровне, есть достаточная образовательная база и квалифицированная рабочая сила.
   Как отметил Денис Герасимов, объемы рынка и темпы развития будут зависеть не только от местоположения, качества строительств и т. п. факторов, но и от политических факторов, а также от финансовых ожиданий девелоперов, финансовых и физических возможностей производственных компаний. “Время и первый опыт покажут, как этот формат адаптируется в России, будут ли, например, востребованы индустриальные парки производствами, в том числе выводимыми с территории центра Москвы, насколько адекватно будет понимание взаимных интересов девелоперов и потенциальных арендаторов”, — подчеркивает он.