| 23.05.2006 Бизнес-парки - перспективные для России проекты Бизнес–парки отражают западную модель организации бизнеса — вести дела вдали от основного делового мира. Главное отличие таких проектов от привычных офисных центров в том, что они, во–первых, удалены от центров городов, а во–вторых, представлены преимущественно невысокими зданиями и как бы «растянуты» по горизонтали. За рубежом бизнес–парки уже давно пользуются заслуженной популярностью. Но для России это пока новое явление. Рынок у нас молодой, развивающийся, и на начальном этапе его становления большинство платежеспособных арендаторов рублем голосовало за возможность разместиться в пределах транспортной и пешеходной доступности от своих клиентов и партнеров. Именно поэтому исторически все «знаковые» проекты возводились именно в центральных районах крупнейших российских городов. К тому же в центре ставки аренды всегда выше, а значит, арендодатель получает дополнительную «премию» за сдаваемые помещения. Однако участков в исторических центрах городов никогда не хватает, а ставки продолжают расти. Тем временем оказалось, что в стране достаточно компаний–арендаторов, которые совершенно не испытывают желания снимать офис с видами на Кремль, а статус и престиж района не играют для них решающей роли. Первыми стабильный спрос на помещения, удаленные от центра, сформировали компании, действующие на рынке FMCG, а также высокотехнологичные и автомобильные предприятия, заинтересованные в экономии средств без потери качества арендуемого офисного пространства. Кроме того, многие сотрудники таких компаний используют личные или корпоративные автомобили, что требует большего количества парковочных мест рядом с офисом. Очевидно, что обеспечить такие условия в центре невозможно. Дополнительным стимулом для арендаторов бизнес-парков становится принципиально иная экологическая ситуация, а также возможность сформировать особый микроклимат, ощущение «города в городе». Дебютом на российском рынке бизнес-парков стали «Крылатские холмы». Когда проект находился в стадии разработки, многие участники рынка высказывали весьма скептические суждения относительно успеха этой затеи. Но спустя некоторое время проект обустройства бизнес–парка поддержало российское представительство «Майкрософт», руководители которого заявили, что это именно тот принцип организации работы, который принят в корпорации по всему миру. Авторы проекта рискнули — и он оказался весьма успешным. Прошедшая церемония вручения наград в области недвижимости стала очередным подтверждением того, что формат выбран очень верно: «Крылатские холмы» получили первую премию как лучший бизнес–центр класса А. Отличительные черты «Крылатских холмов» — невысокая застройка, упор на эргономику, оформление, большие парковочные зоны — все, к чему корпоративный потребитель так привык в Европе и США. Оборотная сторона медали — удаленность от центра. Но это оказалось несущественным обстоятельством для тех арендаторов, на которых бизнес–парк как раз и был ориентирован. Благодаря такому местоположению арендаторы и гости бизнес–парка в большинстве случаев едут в направлении, противоположном традиционным столичным автомобильным «пробкам». Сегодня на рынке заявлен еще один проект бизнес–парка — «Гринвуд», который разместится за МКАД. Судя по названию, на такой же статус претендует и «Кантри–Парк», однако этот проект скорее лишь имитирует концепцию бизнес-парка, поскольку не соответствует основным параметрам этого формата. И прежде всего потому, что это единственное здание, а не комплекс. По традиции бизнес–парк предполагает нескольких строений, объединенных общей инфраструктурой. Здесь зачастую можно обнаружить даже ясли или детский сад, а на территории бизнес-парка «Гринвуд» разместятся гостиницы и жилые здания. Что касается арендных отношений, то доступ к бизнес–паркам представителей малого бизнеса ограничен. Дело в том, что строения в бизнес-парках невелики, а значит, девелоперу куда проще сдавать этаж, а в идеале целый корпус, одному арендатору. Кроме того, арендодателю важно, чтобы клиент был надежным, долговременным, платежеспособным и исполнял все свои обязательства в срок. Формат бизнес–парка перспективен и в регионах, но пока проектов такого плана там нет. Известно, что в своем развитии региональные офисные рынки отстают от московского как минимум на пять лет. Пока в региональных центрах продолжают застраивать исторические центры, но вскоре придет понимание: арендаторы, которым нужны качественные помещения, но не в центре города, не хотят переплачивать. Вот тогда бизнес–парки начнут появляться и в других российских городах. |